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La nueva plusvalía municipal ofrecerá dos opciones de cálculo para quienes hereden o vendan una casa.
El Real Decreto-ley que modificará la forma de calcular el impuesto de plusvalía municipal
acaba de ser aprobado por el Consejo de Ministros con la finalidad de adaptarlo a la
sentencia del Tribunal Constitucional, quien el pasado 26 de octubre declaró ilegal este
tributo. La nueva normativa adaptará dicho impuesto a las variaciones del mercado
inmobiliario, de esta forma, busca que tan solo se pague plusvalía en caso de que o bien se
venda una vivienda o se traspase tras una ganancia. A partir de este miércoles 10 de
noviembre, quien venda una vivienda en pérdidas estará exento de dicho pago. Esto se
publicó en el Boletín Oficial del Estado este martes. Carece de carácter retroactivo.
Isabel Rodríguez, ministra de Política Territorial y portavoz del Gobierno, comenta: “Desde
el mismo momento en que tuvimos conocimiento de la sentencia Constitucional, el Gobierno
dijo que daría una respuesta rápida y ha llegado a la mesa del Consejo de Ministros en el
día de hoy. Es una muy buena noticia para los ayuntamientos de España y para la
ciudadanía”.


Estas son las dos alternativas para calcular el impuesto establecidas por el real decreto ley:


La fórmula objetiva: En esta fórmula, con unos nuevos coeficientes se calculará el
valor catastral del inmueble. Aprobando cada año unos coeficientes nuevos que irán
contemplados en diversas leyes, evolucionando así mismo en función del mercado
inmobiliario. Se tratará de un método optativo dado que el propio contribuyente
tendrá la posibilidad de tributar basándose en la plusvalía real que ha obtenido en el
momento en el que se transmite el inmueble.


La fórmula real: En este caso, se calculará la diferencia existente entre el precio del
traspaso o venta y el precio de la compra o adquisición de la vivienda. En el caso de
que se demuestre que la plusvalía real es inferior a la que resulte del método de
estimación, se podrá aplicar la real.
Se le dará al contribuyente la opción de seleccionar entre estos dos métodos el que más le
convenga. Rodriguez hace hincapié en que no se pagará este impuesto si no se obtiene
una ganancia.
Otra novedad es que tributarán las plusvalías grabadas desde la fecha de adquisición y
hasta la fecha de venta inferior a un año.


El Real Decreto-ley modifica el texto consolidado por la Ley de Supervisión Reguladora de
las Haciendas Locales y entró en vigor tras su anuncio el martes 9 de noviembre en el BOE,
asimismo, los ayuntamientos dispondrán de seis meses para adecuarlo a su marco legal.
En 2019, los ayuntamientos en España recaudaron 2.500 millones de euros a través de este
impuesto. El Gobierno declaró que no necesitan recortar sus servicios porque podrán
continuar brindándoles a los ciudadanos.


El Real Decreto-ley, lo que establece es que la base imponible de este impuesto será el
resultado de la multiplicación del valor catastral del terreno en el momento del devengo por
los coeficientes que hayan sido aprobados por los Ayuntamientos, que nunca podrán
sobrepasar los que se indican en la siguiente tabla:

PERIODO DE GENERACIÓN COEFICIENTE
Inferior a 1 año 0,14
1 año 0,13
2 años 0,15
3 años 0,16
4 años 0,17
5 años 0,17
6 años 0,16
7 años 0,12
8 años 0,10
9 años 0,09

 

10 años 0,08
11 años 0,08
12 años 0,08
13 años 0,08
14 años 0,10
15 años 0,12
16 años 0,16
17 años 0,20
18 años 0,26
19 años 0,36
Igual o superior a 20 años 0,45

Además, se reconoce que los ayuntamientos, solo bajo los efectos de este impuesto,
puedan corregir el valor catastral del terreno hasta en un 15% en función del grado de
actualización del terreno. Esto asegura que los impuestos se adapten a las realidades
inmobiliarias de cada lugar.


Diferentes ejemplos de pago de la plusvalía municipal
Un ejemplo sería, el propietario de un domicilio comprado en 2007 por un total de 300.000
euros y que vende en 2021 por 290.000 euros no tendría que pagar el impuesto de
plusvalía municipal, ya que no hay ningún tipo de ganancia, es más, por el contrario, hay
una pérdida.
En cambio, cuando sí que haya ganancia, se podrán aplicar dichos dos métodos a elegir el
que más beneficie para calcular la base imponible. Uno de los socios del despacho Ático
Jurídico, José María Salcedo, aclara los diversos escenarios que se podrían dar.
Pensemos otro ejemplo, un domicilio que fue adquirido en el 2017 por 310.000 euros, y que
en el 2021 se vende por un total de 350.000 euros. En este caso, el valor catastral en la
fecha de devengo es de un total de 100.000 euros, correspondiendo así, 60.000 euros al
terreno. Por ello, se puede decir que el valor del terreno supondría un 60% del valor
catastral total.
Si por un lado, acudiésemos a la primera fórmula, la de cálculo objetiva, la base imponible
sería de 10.200 euros, que sería el resultado de la multiplicación del valor catastral del
terreno, por el coeficiente de la tabla (60.000 euros x 0,17).
Sin embargo, si acudiésemos a la fórmula real, se calcularía el resultado de la aplicación del
porcentaje que supone el terreno sobre el valor catastral total (60%) a la ganancia obtenida
(40.000 euros). Dando un resultado total de 24.000 euros.
Es decir, en este caso, el contribuyente podría pagar el impuesto en función de la base
imponible obtenida por el método objetivo (10.200 euros), en vez de la obtenida por la
plusvalía real (24.000 euros). Es decir, si se aplica un tipo impositivo del 30%, pagarás
3.060 euros (10.200 x 30%) en el primer caso y 7.200 euros (24.000 x 30%) en el segundo.
Pero también puede darse la situación al revés, en el que por ejemplo, un domicilio que se
adquiere en el año 2014 por un precio de 250.000 euros se vende por 260.000 euros en el
2021. Poniendo que el terreno supone un 20% del valor catastral total.
Entonces, la plusvalía real obtenida en este caso será de 10.000 euros. Para este caso,
aplicaremos la proporción de terreno en el valor catastral total (20%). Por tanto, la base
imponible basada en las plusvalías reales es de solo 2.000 euros (10.000 x 20%).
En este caso, las ganancias con la fórmula objetiva serían mayores. Por tanto, para el valor
catastral del terreno (20.000 euros), aplicaremos un coeficiente de 0,12, que producirá un
resultado de 2.400 euros
Por ello, el contribuyente podrá optar por pagar los impuestos sobre la base imponible que
se ha obtenido de la plusvalía real (2.000 euros). Y así, pagaría el 30% de la misma (600
euros), y si tributa sobre una base imponible objetiva (2.400 euros), el importe a pagar es de
720 euros.
El tiempo de adaptación de los ayuntamientos será de seis meses.
Los ayuntamientos llevan desde que se dictó la sentencia (el día 26 de octubre) sin
recaudar por este tributo, de ahí la urgencia de Hacienda por tenerlo listo cuanto antes y
hacerlo mediante un Real Decreto-ley, que hace posible que pueda entrar en vigor de forma
inmediata una vez que se haya publicado en Boletín Oficial del Estado, sin menoscabo de
que más adelante se pueda tramitar en el Parlamento como un proyecto de ley que esté
sujeto a cambios.
Pese a la prisa por la entrada en vigor de este texto legislativo, el Gobierno dará a los
ayuntamientos seis meses para que adapten su normativa a este nuevo marco legal.


Según Gestha hay un riesgo de inconstitucionalidad del Real Decreto ley.
Los Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) han lanzado un comunicado en el que
alertan del riesgo de inconstitucionalidad de que la nueva Plusvalía municipal se haya
llevado a cabo mediante un Real Decreto ley, omitiendo leyes ordinarias.
Según Gestha, esta nueva regulación podría vulnerar el principio de reserva de ley del
artículo 133 de la Constitución, por ello, hacen la recomendación de que, una vez que haya
convalidado, se tramite como un proyecto de ley, para eliminar así cualquier riesgo. Desde
su punto de vista, con esta tramitación como proyecto de ley, se podrá mejorar el contenido
y la redacción y así se conseguirá una mayor estabilidad de la nueva regulación.
Gestha también urge a los municipios a aprobar las Ordenanzas fiscales antes de que se
pasen los seis meses de plazo, puesto que calculan que cada mes de 'impasse' significa
una pérdida de alrededor de 170 millones en las arcas municipales.