Intranet Access
Image

Históricamente, los contratos de alquiler con opción a compra no han sido muy habituales en España; de hecho, suelen crear rechazo, sobre todo, entre los propietarios.

No obstante, dadas ciertas circunstancias puede ser una fórmula bastante interesante tanto para los futuros compradores como para los vendedores. Por ejemplo, para quienes quieren acceder a una propiedad pero no disponen de ahorros suficientes (ya sea por su situación laboral, el precio de la vivienda o la dificultad de obtener un crédito), o para aquellos mercados en los que el stock se ha visto estancado.

Si te encuentras en alguna de las situaciones de arriba, o simplemente quieres profundizar en este tipo de contrato, hoy en nuestro blog vamos a resolver la siguiente duda: ¿qué es el alquiler con opción a compra y cómo funciona?

El alquiler con opción a compra es un tipo de contrato doble o mixto formado por dos subcontratos: en uno de ellos se recogen todas las condiciones correspondientes al alquiler de la vivienda y en el otro todos los aspectos relacionados con la opción de compra. Realmente, al ser un contrato que contiene dos negocios jurídicos, no tiene regulación legal específica, pero es importante saber que está aceptado y contemplado en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Además, estos dos contratos estarán únicamente vinculados durante el plazo en el que el arrendatario tenga facultades para el ejercicio de la opción de compra, y se considerará esta opción como caducada una vez no se ejercite en el tiempo estipulado.

Ahora bien, para que el contrato sea vigente, es necesario que aparezcan dos condiciones esenciales de la compraventa: el objeto del contrato y el precio. Sin embargo, es conveniente que se reflejen claramente todas las condiciones de ambas caras, el arrendamiento y la compra. Os dejamos algunas cláusulas, pero podéis añadir cuantas resulten de interés para las partes:

Contrato de alquiler:

    Periodo de tiempo en el que el inquilino puede alquilar la vivienda, siempre respetando el establecido por la ley en vigor en el momento de formalización del contrato
  • Periodo de tiempo en el que el inquilino puede ejercer su derecho a compra
  • Cantidad que el inquilino debe pagar mensualmente, así como su actualización y forma de pago
  • Importe de la fianza y, en su caso, su aplicación al precio de la compraventa si finalmente se ejercitara la opción de compra
  • Indemnizaciones a favor del propietario en caso de que el inquilino desista al alquiler una vez transcurridos los 6 primeros meses
  • Quién se encarga de los gastos de comunidad, arreglos o reformas de la vivienda

 

Contrato de compraventa:

  • Intención de venta del propietario de la vivienda, si el arrendado muestra interés
  • Concesión al inquilino del derecho a decidir unilateralmente respecto a comprar o no el inmueble
  • Precio de venta
  • Porcentaje a descontar (parcial o totalmente) de las cuotas del alquiler en el precio de venta
  • Cantidad de la prima de opción a abonar (entendiéndose esta como si fuera una señal de una compraventa), así como el juego de la misma, es decir, su pérdida o reintegro total o parcial en el caso de que no se ejercite la facultad de comprar por parte del arrendatario
  • Distribución de los gastos e impuestos de la compraventa futura

 

En cuanto a las garantías que este tipo de contrato ofrece, podemos ver que ambas partes obtienen beneficios. En el caso del inquilino, este tiene el derecho a vivir alquilado en la casa durante el tiempo estipulado, ganando tiempo para ahorrar y poder cumplir con las características para el crédito; tiene exclusividad en la compra dentro del periodo establecido; y puede conocer la vivienda antes de comprarla y saber si se adapta a sus necesidades. Por la parte del propietario, este tiene la seguridad de la venta de la casa y, de no venderla, recibe la totalidad de la prima acordada, así como las cuotas pagadas por el inquilino hasta el momento; tiene la vivienda ocupada y mes a mes recibe una cuota; y obtiene beneficios fiscales.

En definitiva, si se estudia correctamente, el alquiler con opción a compra puede ser una opción atractiva para las dos partes, ya que el arrendatario estaría invirtiendo en una posible compra, y el arrendador tiene su vivienda en alquiler generando rentabilidad y con la prima como seguro.